Begeleiding voor de syndicus en mede-eigenaars

In het kort

Wat zijn de regels?

Het krediet loopt maximaal 10 jaar
Een beslissing van de algemene vergadering, goedgekeurd met een absolute meerderheid
De werken moeten betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen

Wat moet er in het verslag van de algemene vergadering staan om geldig te zijn ?

Een stemming na elk punt waarover een beslissing is genomen
In het verslag moeten de uit te voeren werkzaamheden worden vermeld en het bedrag daarvoor
Ook de bankinstelling moet worden vermeld, net als de kredietmodaliteiten (duur, geleend bedrag, ..)

1ste fase

Vraag om kredietsimulatie en informatie te sturen naar de kredietinstelling om een simulatie te krijgen ?

Bedrag van de investering (Advies overbruggingskrediet Flexisolutions)
Het te financieren bedrag
De gewenste duur van het krediet (max. 10 jaar)
Het adres van het gebouw
Het aantal appartementen
De benaderende waarde van de appartementen
Het aantal mede-eigenaars

2de fase

Een beslissing van de algemene (gewone of buiten gewone) vergadering waarbij een speciaal mandaat wordt gegeven aan de syndicus om een krediet aan te gaan

We herinneren eraan dat de beslissing voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen goedgekeurd moet worden met een drie vierde meerderheid (3/4)
De beslissing met toestemming tot financiering moet goedgekeurd worden met een absolute meerderheid (50% +1)
Deze beslissing moet voldoen aan voorwaarden qua vorm en inhoud
1. De voorwaarden qua vorm
  - de naam van de vereniging van mede-eigenaars en het KBO-nummer
  - de naam van de syndicus die belast wordt met de opdracht
  - de vermelding van de naam van de voorzitter en de secretaris van de AV
  - de punten ingeschreven op de agenda
  - de vermelding van het wettelijk quorum van aanwezigheden ( moet bereikt zijn! )
  - de beslissing moet getekend worden door de voorzitter, de secretaris en alle mede-eigenaars die nog aanwezig zijn op het einde van de AV
2. De voorwaarden qua inhoud
  - Voor elk van de agendapunten, de vermelding van de voorstemmen, de tegenstemmen of de onthoudingen van elk van de mede-eigenaars (of vertegenwoordigers)
  - De beslissing moet duidelijk de volgende elementen in verband met de bedoelde investering bevatten:
    - de identiteit van de bankinstelling en de verzekeringsmaatschappij
    - het bedrag van de werkzaamheden
    - het kredietbedrag
    - de duur van het krediet
    - de interesttarieven waaraan het krediet onderworpen is
  - De toestemming om een beroep te doen op een kredietverzekeraar en het maximumbedrag van de eenmalige premie.

3de fase

De aanvraag voor het bankkrediet en voor de kredietverzekering

Deze moet omvatten:

Een kopie van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom (statuten)
Het bewijs van de inschrijving van de statuten bij de Bewaring van hypotheken
Het bewijs van de aanstelling van de syndicus
Het bewijs van het speciaal mandaat van de syndicus om een krediet aan te gaan
Verschillende financiële gegevens, waaronder meer bepaald:
- Een lijst van de uitgevoerde of geplande investeringen
- Een balans van de mede-eigendom (werkkapitaal en reservekapitaal, de verzoeken tot storting, ..)
Een schatting van de waarde van de appartementen

• Voor elke mede-eigenaar die deelneemt aan de lening:
- De identiteit van de mede-eigenaar (rijksregisternummer of KBO-nummer voor rechtspersonen)
- De respectievelijke quotiteiten en de nummers van de delen
- De boekhoudkundige historiek van de laatste 24 maanden:
  - de datums en bedragen van de verzoeken tot storting
  - de datums en bedragen van de betalingen
  - het debet-/creditsaldo op de dag van de aanvraag
  - de eventuele lopende procedures tot schuldinvordering tegen mede-eigenaars

Deze elementen zijn van essentieel belang in de analyse van de krediettoekenning

4de fase

De krediettoekenning is onderworpen aan

De ondertekening van de kredietovereenkomst door de behoorlijk gemachtigde syndicus
Dossierkosten
Eventuele reservatiekosten voor de geleende gelden

5de fase

Terbeschikkingstelling van de gelden

Er dient te worden voldaan aan twee modaliteiten vóór de gelden ook effectief ter beschikking worden gesteld door de kredietinstelling op basis van de factuur:

Er dient voldaan te worden aan een termijn van 4 maanden, te tellen vanaf de goedkeuring van de beslissing van de AV vóór de gelden ter beschikking worden gesteld (termijn in verband met de mogelijkheid voor een mede-eigenaar om juridisch beroep aan te tekenen tegen de beslissing tot financiering of werkzaamheden)
Daarna een schriftelijke bevestiging van de syndicus ter attentie van de kredietverstrekker dat geen enkele mede-eigenaar de beslissing tot financiering of werkzaamheden betwist heeft

Ons voordelig advies

In het geval de AV besluit tot een lening, wordt zeker aangeraden om een kredietverzekering voor de financiering af te sluiten. De kosten daarvoor kunnen variëren tussen 1 en 2,25% van het geleende bedrag (meer bepaald in functie van de financiële voorgeschiedenis van de mede-eigendom).

De eenmalige premie is ten laste van de mede-eigendom (en kan niet gefinancierd worden).

Van zodra deze premie in een keer is betaald vóór de aanvang van het krediet, hebt u de garantie van alle hierna vermelde voordelen

De premie brengt interest op want in het geval een mede-eigenaar in gebreke zou blijven, wordt zijn bijdrage aan de schuld gedekt door de kredietverzekeraar waarmee elke solidariteit tussen de mede-eigenaars uitgesloten wordt.
Alle mede-eigenaars zijn gedekt, zonder enige uitzondering.
Verder moeten de mede-eigendom en de mede-eigenaars niet langer de kosten en de procedure voor het invorderen van onbetaalde bedragen dragen omdat deze betaald worden door de kredietverzekeraar.

Wat gebeurt er bij de verkoop van een appartement?

De verplichtingen van de verkopende mede-eigenaar tegenover de mede-eigendom worden automatisch overgedragen op de nieuwe mede-eigenaar.
Deze nieuwe mede-eigenaar krijgt dezelfde voordelen van de kredietverzekering.