Assistance au syndic et aux copropriétaires

En bref

Quelles sont les règles?

  1. Le crédit est de maximum 10 ans
  2. Une décision de l’assemblée générale adoptée à la majorité absolue
  3. Les travaux doivent concernés les parties communes

Que doit contenir le pv d’assemblée générale pour être valable ?

  1. Un vote après chaque point décidé
  2. Le pv doit contenir la détermination des travaux à effectuer ainsi que le montant de ceux-ci
  3. Il importe de déterminer l’organisme bancaire ainsi que les modalités du crédit (durée, montant emprunté, ..)

1ère Phase

Demande de simulation de crédit et informations à communiquer à l’organisme de crédit afin d’obtenir une simulation?

  1. Montant de l’investissement (Conseil crédit pont Flexisolutions)
  2. Le montant à financer
  3. La durée du crédit souhaitée (max. 10 ans)
  4. L’adresse du bien
  5. Le nombre d’appartements
  6. La valeur approximative des biens
  7. Le nombre de copropriétaires

2e Phase

Une décision de l’Assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire) qui octroie un mandat spécial au syndic afin de souscrire au crédit

  1. Rappelons que la décision de procéder aux travaux des communs doit être adoptée à la majorité des trois-quarts (3/4)
  2. La décision portant autorisation au financement doit être adoptée à la majorité absolue (50% +1)
  3. Cette décision doit remplir des conditions de forme et de fond
    1. Les conditions de forme
      • la dénomination de l’Association des copropriétaires ainsi que son numéro BCE
      • le nom du syndic chargé de la mission
      • la mention du nom du président et secrétaire de l’AG
      • les points inscrits à l’ordre du jour
      • la mention du quorum légal de présence ( il doit être atteint! )
      • la décision doit être signée par le président, le secrétaire ainsi que tous les copropriétaires encore présents à la fin de la séance de l’AG
    2. Les conditions de fond
      • Pour chacun des points à l’ordre du jour, la mention du vote pour, contre ou abstention de chacun des copropriétaires (ou représentants)
      • La décision doit clairement mettre en évidence les éléments suivants liés à l’investissement décidé, à savoir:
        • l’identité des institutions bancaire et d’assurance
        • le montant des travaux
        • le montant du crédit
        • la durée du crédit
        • la fourchette de taux d’intérêt auquel le crédit pourra être soumis
      • L’autorisation à faire appel à un assureur crédit ainsi que le taux maximum de la prime unique.

3e Phase

La demande de crédit bancaire et d’assurance crédit

Elle doit contenir:

  • Une copie de l’Acte de base ainsi que du Règlement de copropriété (Statuts)
  • La preuve de la transcription des statuts à la Conservation des hypothèques
  • La preuve de la nomination du syndic
  • La preuve du mandat spécial du syndic à souscrire au crédit
  • Différentes données financières, dont notamment:
    • Une liste des investissements réalisés ou à prévoir
    • Un bilan de la copropriété (fonds de roulement et de réserve, appels de fonds, ..)
  • Une estimation de la valeur des appartements

 

  • Pour chaque copropriétaire participant à l’emprunt:

    • L’identité du copropriétaire (numéro de registre national ou BCE si personne morale)
    • Les quotités respectives et numéros de lots
    • L’historique comptable des 24 derniers mois:
      • les dates et montants des appels de fonds
      • les dates et montants des paiements
      • le solde débiteur/créditeur au jour de la demande
      • les éventuelles procédures de recouvrement de dettes à l’encontre du copropriétaire en cours

Ces éléments sont primordiaux dans l’analyse de l’octroi du crédit

 

4e Phase

L’octroi du crédit est soumis à:

  1. La signature du contrat de crédit par le syndic valablement mandaté
  2. Frais de dossier
  3. Frais de réservation éventuels des fonds empruntés

5e Phase

Mise à disposition des fonds

Deux modalités doivent être respectées avant la mise à disposition effective des fonds par l’organisme de crédit sur base de facture:

  1. Un délai de 4 mois à dater de l’adoption de la décision de l’AG doit être respectée avant la mise à disposition des fonds (délai lié à la possibilité de recours judiciaire par un copropriétaire à l’encontre de la décision de financement ou de travaux)
  2. Ensuite, une confirmation écrite du syndic à l’attention de l’organisme prêteur qu’aucun copropriétaire n’a contesté la décision de financement ou de travaux

Notre conseil avantageux

En cas d’emprunt décidé par l’AG, il est vivement conseillé de souscrire une assurance crédit liée au financement et dont le coût peut, généralement, varier entre 1 et 2,25% de la somme empruntée (notamment en fonction de l’historique financier de la copropriété).

La prime unique est prise en charge par la copropriété (et ne peut pas être financée).

Etant payée en une fois avant le début du crédit, vous avez la garantie que l’ensemble des avantages ci-dessous est acquis.

  1. Cela présente de l’intérêt car en cas de défaillance de l’un des copropriétaires, la contribution à la dette de celui-ci sera couverte par l’assureur crédit excluant toute solidarité entre les copropriétaires.

  2. Tous les copropriétaires sont couverts, sans exception.

  3. Elle présente encore comme avantage que la copropriété et les copropriétaires ne supportent plus les coûts et la procédure de recouvrement des montants impayés car supportés par l’assureur crédit.

Que se passe-t-il en cas de vente d'un appartement?
  • Les obligations du copropriétaire vendeur envers la copropriété seront transférées automatiquement sur le nouveau copropriétaire.
  • Ce nouveau copropriétaire profitera des mêmes avantages de l’assurance crédit.
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